從1978年改革開放以來，房地產行業已經轟轟烈烈的發展了近40年的時間。自從90年代末成為支柱產業之后，靠著不斷突破的房價神話，資本之手快速將全國各地的基礎建設進行多次迭代升級。等到整個房地產行業開始停頓之后，擠壓房地產行業的更多價值、精細化運作變成了全新的方向。

前有政府限購令防止惡意炒房抬價來擠泡沫，后有地產大拿輪番進入CBD運營、物業管理領域。

玩CBD運營的已經開始升級到旅游地產主題樂園了，做物業管理的連邊緣地區的空余地產都要拿來打造成全新的商業地產——那就是創業聯合辦公孵化器。

想玩“低進高出”的生意人們，開啟了新一輪的創業之旅。毛大慶立馬從萬科辭職創立了優客工場，潘石屹看準了時機趕緊推出了SOHO 3Q。同時在國家“雙創”的大勢下，政府要力推孵化器模式，于是從首都北京到偏遠縣城，全國各地立馬涌現出3000多家孵化器。2016年更是成長到4200家，整個行業可以說火爆異常。

1.

原來做房地產的涉足這種商業地產還門當戶對；做互聯網創業服務的轉型現下也還不錯；退一萬步講原來做家裝、企業裝修的過來插一腳，也還可以理解；但那些生產辦公桌椅家具的、開美食城的、開服裝店的等等也不學點門道，眼睛一閉擠破腦袋來做孵化器，這就有點不可思議了！

霎時間，孵化器太多創業者不夠用了！這就尷尬了，孵化器沒有創業者，這該怎么賺錢？

2015年4月， 廣東省曾發布《廣東省科學技術廳、廣東省財政廳關于科技企業孵化器創業投資及信貸風險補償資金試行細則》給出了答案，這一細則顯示：如果這些孵化器創業者創業失敗，各級財政將給予相當于投資損失50%的補貼。如此大比例補貼，賬目上做一些夸大，基本上就不會賠錢。

這樣有人兜底的買賣，大家肯定都擠破頭來做。

不過，孵化器已經做了兩年了，量早已經夠了，現在該提高品質了。各地的補貼也大幅減少甚至停止2016年，地庫、孔雀機構、Mad Space等等孵化器集中倒閉；本來想做Y Combinator免費創業孵化的36kr看到形勢不對立馬轉成了聯合辦公模式，并不再建立自有孵化器改成投資加服務合作的模式；今年（2017年），國際老牌聯合辦公空間WeWork與遠洋牽手進入中國，國內孵化器開始整并了……

從2015年到2016年底，諸多小創業圈子、主題社群、地方商戶聯合起來眾籌建立的孵化器眾創空間，因為自己的項目死亡同時又沒能招來新的創業項目，相當于還未開張就迅速倒下。2016上半年還聲勢浩大的北京中關村創業大街，新孵化器月月不間斷的成立，到了下半年便迅速降溫，從行人如織到門口羅雀，這杯孵化器的茶涼的著實有點快。

中關村創業大街的孵化器雙創空間數量，從高峰時按門戶算，到現在剛剛裝修完涂料味還未散去，諸多孵化器已經被自己的鄰居收購，迅速合并滑落到數量幾乎快要對折的地步。因為嚴格限制餐飲店面的發展，現在整個大街上的人氣都回落到了街旁的羊雜湯店里了。

好在，在一波洗牌后，有潛力的孵化器們早已開始默默整并，北上廣一二線城市的入駐率也應聲拉起、好看了許多。諸多孵化器都已經聲稱自己的入駐率達到了80%的盈利線，并且推出全新服務繼續堅挺。

存活下來的孵化器們，也頻頻與房地產大佬們進行互動。潘石屹SOHO中國推出的SOHO 3Q，龍湖地產推出的一展空間，這些是房地產企業直接上手自營。陽光100聯合毛大慶優客工場全國布局、毛大慶投資無界空間、遠洋地產與WeWork合作等等，各家宣布獲得融資的共享辦公空間幾乎無一列外的拿到了房地產企業的投資。

2.

近兩年國內市場火起來的另一個概念則是——場景化服務，是指通過各種手段將用戶進行精確分類并聚集到一起，然后針對分類好的用戶搭建其能引起他們共鳴的場景，使得用戶不再對相關的銷售行為產生排斥心理，達到營銷推廣銷售目的。

但場景化在營銷領域已經是一個非常古老的概念了，從馬戲團到主題公園到行業展會都是良好的場景化形式。在地產、城市規劃領域，工業園區、批發市場、電子市場、服裝市場等等我們生活中經常提起的目的地，這些就是老一代最低端的場景化服務。

過往這些淘貨市場的個體戶都不具備相應的公司資質，掙得都是勞力錢，市場運營機構的盈利模式也都是最簡單的收取攤位費模式。個體戶們對市場運營機構的需求，除了物流配合外，幾乎沒有其他合作。個體戶也不用交稅，不需要配備各種專業辦公設備，可以說沒有任何成長空間。

在現在高消費水平、高企的房價下，這種模式顯然過于低級，效率低下不符合市場需求。

如何將個體戶替換成有現代化公司管理眼光的創業者，如何用良好的創業服務來培養更多優秀的中小企業，乃至國際級的巨無霸。

同樣的事情也發生在各地的產業園區內。過往產業園區在建設時，都是園區廠房加上密集的員工宿舍的封閉式模式，幾萬的員工們管吃管住，靠出賣廉價體力勞動生存。

隨著生產技術的提高，工廠所需的基層員工越來越少，中高層的技術藍領大幅增長。大片專業的廠區設備與大量有錢人匯聚在一起，卻沒有像樣的消費場景。這是有問題的。

在全球經濟停滯下滑的前提下，國內各產業園區內的工廠也因為各種原因，大批量停產，找不到未來發展的出路。產業園區的升級轉型迫在眉睫。

近兩年應聲響起的各種“工業小鎮”“文化小鎮”“汽車小鎮”“主題公園”，則是在這種市場危機下，作出的探索——將產業園區改造成具有完善消費場景的科研工業文化市場，來撬動各種人群的消費能力。

過去十年的造城計劃，迅速偏離了原本要改造各種“淘貨市場”進行消費升級的目的，結果全變成了追逐房產市場，惡性炒房大軍此起彼伏。

房地產市場已經停滯下來了，可是個體戶們不是現代公司意義上的創業者，他們不愿意搬進沒有人氣的新城，房地產大佬也都還在繃著博弈的心，不能輕易降低價格。

這時候“雙創”“孵化器”來得恰如其分，房地產大佬順利將新城區里空著的房子改造成廉價的“眾創空間”“孵化器一條街”，三四線城市的廣告公司、區域自媒體、婚慶公司、婚介所甚至是連鎖餐館、培訓班，都搬了進去。

批發市場、海鮮市場、服裝市場、汽車市場、電子市場們，什么時候能在保持價格親民的同時，升級成專業的商業中心？

3.

由于國內資本市場過低的開放度，導致國內盛行個體戶，再加上組建公司所需要的繁雜工商手續，可以說國內除了沿海發達地區外幾乎沒有小公司。而廣東深圳的企業也習慣在深圳注冊。

這些個體戶不需要考慮報稅法務勞務問題，而中型企業習慣性的待在三四線城市，這些城市對這樣體量的企業都有優待，整體下來，國內企業對企業辦公軟件、企業法務、財務、銷售等等領域的企業服務市場需求不大。

由此，國內的企業服務市場長期都處以忽略不計的狀態。據IDC數據統計，截止到2015年，中國SaaS市場規模為558.4百萬美元，同比增長35%。預計到2020年，中國SaaS市場規模將達到1824.9百萬美元，2015-2020年的年復合增長率將達到26.7%。

這與歐美國家上萬億的企業服務市場體量，差距不止一點兩點。國外微軟、甲骨文、SUN、思科、SAP等等這些企業服務大戶，用其超高的營業額一次次讓我們驚羨。在整個市場低迷的情況下，各家大佬開始深扎企業服務領域，挖掘更多的精細服務與利益，整個行業靠這種模式度過寒冬。

不過，國內的企業服務市場或許也可以說是一個萬億市場——畢竟房地產市場也是企業服務市場的重頭戲。

這么看起來，房地產市場天然靠近企業服務這么一個巨大的商業市場。

如何將商業地產里加入更多有價值的企業服務、創業服務，然后逐漸變相降低地產價格，這是一個未來經濟發展的理想狀態，但是如何實現？不是光靠簡單的創業運動能夠實現的。這其中所需要的行政環境、商業環境，是最大的問題。

北上廣深的孵化器有著各種資源優勢，運作模式正在趨好，但三四線城市要資本沒資本要環境沒環境，他們的孵化器、創業環境如何改造，這是難點。

2017年是該拿出一個三四線城市乃至縣城創業孵化器的樣板案例了！

首創劉曉光去世了，卻沒能帶走高房價，任志強、潘石屹、王石、王健林們還在各種資本混戰中為整個房地產行業找尋新的出路。

未來靠著專業的旅游地產運營，商業地產增強增值服務收入，這些附著在地產管理設計之上劃分出的不同層次領域的商業場景，能以多快的速度抵消多少房價泡沫？這是一個必須快速解決的問題。

如此，用孵化器的模式為產業園區試探新的發展方向，用孵化器的模式吸引民間資本又為房地產續命兩年。什么時候淘貨市場里的個體戶們，能全部轉變成轟轟烈烈的創業者，什么時候這場創業大潮才能變成現實。

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