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文 | 節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)

今年初，“中國(guó)天使投資第一人”薛蠻子在柬埔寨頻頻出手，購(gòu)置地產(chǎn)收購(gòu)公司，引起當(dāng)?shù)厝A人投資圈的關(guān)注。為此，節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)對(duì)話薛蠻子，深刻解讀了他投資柬埔寨地產(chǎn)和實(shí)業(yè)的秘密。

如今4個(gè)月過(guò)去了，大量的熱錢涌入的效果如何？柬埔寨和西哈努克發(fā)生了哪些變化？除了土地買賣、土地開(kāi)發(fā)，薛蠻子在柬埔寨有哪些新的投資動(dòng)向？

帶著這些問(wèn)題，節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)再次獨(dú)家對(duì)話薛蠻子本人，聽(tīng)他聊聊在柬埔寨投資的心得和體會(huì)。以下為問(wèn)答整理，略有刪減。

薛蠻子在西哈努克海灘

節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)：距離我們上次跟您對(duì)話已經(jīng)過(guò)去了4個(gè)月，這期間柬埔寨和西哈努克發(fā)生了哪些變化？

薛蠻子：我來(lái)柬埔寨四個(gè)多月了，有很多新的變化。

第一，來(lái)的中國(guó)人越來(lái)越多。大家對(duì)柬埔寨，尤其對(duì)西哈努克港有了更多的了解，所以來(lái)的人多了。

第二，是中國(guó)更多的人來(lái)尋找海外置業(yè)、創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)。隨著經(jīng)濟(jì)的下行和匯率的不明朗，很多人愿意來(lái)到柬埔寨買房、買地、投資產(chǎn)業(yè)。

第三，過(guò)去四個(gè)月多來(lái)，很多投資人的投資回報(bào)越來(lái)越明確，很多人賺了錢。這些成功的案例傳回國(guó)內(nèi)，又讓更多人來(lái)到西港。而西港當(dāng)?shù)卦絹?lái)越正規(guī)化，現(xiàn)在政府對(duì)貪腐也開(kāi)始明確打擊，對(duì)犯罪、吸毒等行為都開(kāi)始嚴(yán)厲打擊，尤其現(xiàn)在對(duì)消防標(biāo)準(zhǔn)、建筑標(biāo)準(zhǔn)都進(jìn)行了規(guī)范化的努力。西哈努克新到任一個(gè)平民出身的新省長(zhǎng)，這個(gè)省長(zhǎng)雷厲風(fēng)行，對(duì)當(dāng)?shù)氐睦⒍酒贰⒅伟病⒔ㄖ|(zhì)量都非常地重視。

最后，柬埔寨這地方有豐富的石油儲(chǔ)量，包括海上石油和陸上石油，探明的油田有25個(gè)。而且有巨大的可能今年就能挖出來(lái)石油，我們也看到中國(guó)已經(jīng)開(kāi)始在西哈努克港新建煉油廠，這是一個(gè)非常好的勢(shì)頭，大家都希望能看到這個(gè)地方今年或者在明年能夠短期內(nèi)生產(chǎn)出石油。只要去過(guò)中東、迪拜的人都知道，石油能給一個(gè)城市帶來(lái)多大的造富的力量。

節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)：上次聊天時(shí)您比較關(guān)注當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?chǎng)，但現(xiàn)在來(lái)看您投資涉及土地買賣、土地開(kāi)發(fā)、酒店式公寓、餐飲、建材、消防等，越做越多的背后有哪些考量？

薛蠻子：隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，以及開(kāi)發(fā)商越來(lái)越規(guī)范化，整個(gè)西港面臨消費(fèi)升級(jí)。從簡(jiǎn)單的商鋪?zhàn)兂闪讼裥绿斓剡@樣的綜合體，餐飲的質(zhì)量也越來(lái)越高，風(fēng)味、裝修、衛(wèi)生條件都挺大幅提高。建筑的總體設(shè)計(jì)，消防條件越來(lái)越完備，建筑標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越規(guī)范。

所以我最近投資了一個(gè)消防企業(yè)，這個(gè)消防企業(yè)使得全柬埔寨所有建筑業(yè)的消防行業(yè)能夠提高一大步，也能夠更加規(guī)范更加安全。我覺(jué)得這既能有豐富的回報(bào)，又能利國(guó)利民，所以除了建筑材料，我現(xiàn)在非常關(guān)注消防業(yè)。

節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)：此前您透露已經(jīng)買了一萬(wàn)畝土地，如今繼續(xù)加碼柬埔寨，為什么？

薛蠻子：四個(gè)多月以前，我們看好機(jī)場(chǎng)附近土地的價(jià)值。當(dāng)時(shí)，我們最開(kāi)始賣二十來(lái)萬(wàn)，現(xiàn)在這個(gè)土地已經(jīng)升值到四五十萬(wàn)，而且絕大部分都賣光了。現(xiàn)在地上的開(kāi)發(fā)也已經(jīng)開(kāi)始，公路、住宅、基礎(chǔ)設(shè)施都轟轟烈烈地開(kāi)始做。

既然我們自己賺到了錢，我們的投資者賺到了錢，所以我們決定加碼。上次我們買了近萬(wàn)畝土地，這次買了六萬(wàn)畝土地，大概是40平方公里。舉一個(gè)形象的例子，澳門面積是32.8平方公里，我們買了40多平方公里，比澳門還大一點(diǎn)兒。

這塊地離機(jī)場(chǎng)15公里左右，從機(jī)場(chǎng)開(kāi)車十幾分鐘即可到達(dá)。是一個(gè)有山有水，有海景，有原始森林，有很多的野生動(dòng)物的寶地，還有一個(gè)非常美麗的水庫(kù)。到了柬埔寨，可以先在西哈努克、金邊和暹粒五日游、三日游，我們也計(jì)劃建造2000個(gè)房間的度假酒店以及200個(gè)豪華別墅，預(yù)計(jì)明年就有會(huì)有十萬(wàn)人游客進(jìn)駐我們這個(gè)地方——云頂蠻子山莊。這樣來(lái)的人也可以不用去西港，直接到山里享受美好的空氣和海景。我們已經(jīng)與中國(guó)-柬埔寨旅行細(xì)分市場(chǎng)中最大旅行社美嘉旅行社簽約，預(yù)計(jì)在未來(lái)三年，每年可以帶來(lái)1500-2200萬(wàn)美元的酒店租金收入。

節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在西港隨處可見(jiàn)的塔吊和建設(shè)中的高樓，單就西港的城市發(fā)展來(lái)說(shuō)，“大干快上”的同時(shí)面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)？

薛蠻子：確實(shí)，這個(gè)地方有兩三百個(gè)建筑項(xiàng)目在同時(shí)動(dòng)工，我放眼看去全是塔吊。前些日子由于一個(gè)開(kāi)發(fā)商搶時(shí)間，原本四層的樓蓋了七層，導(dǎo)致質(zhì)量不合格，塌了之后傷了不少人，造成了極壞的影響也給整個(gè)行業(yè)敲了一記警鐘。現(xiàn)在，很多不規(guī)范的工地已經(jīng)完全被取締、拆除，而且今后要造的，有更完整的審核制度才能開(kāi)工。雖然人們還在繼續(xù)增加速度，但是規(guī)范化已經(jīng)開(kāi)始了，這是一個(gè)很好的現(xiàn)象，就是一記發(fā)人深省的警鐘。

節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)：如果說(shuō)在西港投資也有陷阱、有危機(jī)的話，您覺(jué)得可能主要在哪個(gè)方面？

薛蠻子：西港的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是以博彩業(yè)為主，比較單一。這個(gè)應(yīng)該迅速地采取方法改革，如果石油能順利生產(chǎn)，那工業(yè)和就業(yè)結(jié)構(gòu)可能就會(huì)變了。

我們主要做的是旅游事業(yè)，因?yàn)椴┎士赡懿婚L(zhǎng)久，但青山永在、綠水永在、大海永在，所以我們很看好旅游事業(yè)未來(lái)的潛力。同時(shí)也關(guān)注會(huì)展領(lǐng)域，因?yàn)閲?guó)際知名的博彩城市，像澳門和拉斯維加斯都是大的會(huì)展中心，我們計(jì)劃在這里集中會(huì)展資源。

節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在東南亞投資潮正興，普通人想投資但是本金又不充裕，您覺(jué)得有哪些領(lǐng)域可以讓人快速積累第一桶金?有哪些創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)？

薛蠻子：西港在過(guò)去幾年內(nèi)出現(xiàn)了很多屌絲逆襲、白手起家的英雄。這里有個(gè)女孩，以前是都江堰一個(gè)開(kāi)串串香店的女孩，現(xiàn)在在這里生意做得很大。還有一個(gè)小伙子，他是陜西延安的放羊娃兒出身，小學(xué)畢業(yè)，在這里做成億萬(wàn)富翁，炒地大王、建筑大王。他們都只有很少的原始積累，從開(kāi)個(gè)小店、開(kāi)個(gè)餐館做起來(lái)的。所以今天在這兒做中介、開(kāi)飯店都能夠完成自己的原始積累。在這干房地產(chǎn)中介的，很多人都能夠借著中介搞地，迅速地?cái)€到自己頭一個(gè)10萬(wàn)美金、50萬(wàn)美金到100美金。

節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)：西港現(xiàn)在的基礎(chǔ)建設(shè)還比較差，新聞?wù)f前段時(shí)間暴雨城市幾乎內(nèi)澇，您覺(jué)得西港建設(shè)成旅游型城市還要多久？現(xiàn)階段重點(diǎn)需要哪些基礎(chǔ)建設(shè)？

薛蠻子：西港目前有兩三百個(gè)基建項(xiàng)目，由于當(dāng)?shù)氐恼疀](méi)有能力做大量的基礎(chǔ)建設(shè)，所以只有靠開(kāi)發(fā)商把這些街道大家都造好，大家共同努力來(lái)搞定基礎(chǔ)建設(shè)。所以我想，這個(gè)都是暫時(shí)的問(wèn)題，再有半年的時(shí)間，西港會(huì)變成一個(gè)相當(dāng)規(guī)范和美麗的城市。至于能不能變成一個(gè)旅游城市，我估計(jì)還要一個(gè)相當(dāng)艱苦的過(guò)程，因?yàn)樗婕暗胶u的開(kāi)發(fā)和航線的開(kāi)發(fā)。

節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)：如果您決定親自參與一個(gè)項(xiàng)目，是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目足夠好，還是這個(gè)賽道競(jìng)爭(zhēng)足夠激烈？

薛蠻子：我們肯定希望找到藍(lán)海，就是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)不花大力氣就能做。這也是我們來(lái)到西哈努克港的主要原因，我們發(fā)現(xiàn)這里基本沒(méi)有互聯(lián)網(wǎng)、沒(méi)有金融服務(wù)，我們可以參考中國(guó)過(guò)去40年改革開(kāi)放的經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)柬埔寨每一個(gè)發(fā)展的節(jié)點(diǎn)。因此，應(yīng)該說(shuō)這是很有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的事情。

 雙獅廣場(chǎng)今昔對(duì)比

節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)：經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的時(shí)間，您在柬埔寨投資有哪些感想？

薛蠻子：我個(gè)人認(rèn)為柬埔寨今后會(huì)有幾個(gè)大的發(fā)展：

第一，西哈努克會(huì)在未來(lái)三四年建成通往金邊的高速公路，這對(duì)這座城市有著革命性、顛覆性的影響，因?yàn)槲鞴四壳鞍鼣堉?0%的柬埔寨的進(jìn)出口業(yè)務(wù)。如果能把四小時(shí)的車程變成一小時(shí)零四十分鐘，這其中的蘊(yùn)含的機(jī)會(huì)將是爆發(fā)性的。

第二，我覺(jué)得就是石油給城市帶來(lái)的想象力，這個(gè)國(guó)家石油的發(fā)源地就是西港。

第三，我想造一座城。我個(gè)人收購(gòu)了一塊40平方公里土地100年的產(chǎn)權(quán)，計(jì)劃把這里建成綜合性的旅游地產(chǎn)、娛樂(lè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，在這里重造一座旅游新城，這對(duì)我一個(gè)快70歲的老人來(lái)說(shuō)，也是前所未有的體驗(yàn)。

我們非常看好西哈努克機(jī)場(chǎng)這個(gè)生態(tài)圈，因?yàn)楦鱾€(gè)國(guó)家機(jī)場(chǎng)附近都是非常繁華的，比如肯尼迪機(jī)場(chǎng)、希思羅機(jī)場(chǎng)、戴高樂(lè)機(jī)場(chǎng)等等，這些機(jī)場(chǎng)附近全是開(kāi)發(fā)的新城。現(xiàn)在西港有三十四個(gè)中國(guó)直航的航班，這附近有巨大的潛力。將來(lái)，我希望西港通過(guò)開(kāi)發(fā)，能由古老的羅湖區(qū)，逐漸發(fā)展到福田，從福田發(fā)展到前海、南山，這就是我的愿望。

節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)：對(duì)于房地產(chǎn)投資，有什么經(jīng)驗(yàn)可以分享給大家？

薛蠻子：我覺(jué)得房地產(chǎn)投資最重要是認(rèn)知的變化，以前大家都往市中心擠，但現(xiàn)在都關(guān)注城鄉(xiāng)結(jié)合處，因?yàn)樗鼛?lái)的增值潛力是最大的。舉個(gè)例子，北京東三環(huán)在20年前是北京第一機(jī)床廠，是一個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合處，但現(xiàn)在是國(guó)貿(mào)最核心的一塊地區(qū)。我們今天買的就是一個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合處，但當(dāng)這里變成一個(gè)城市的中心和城市重要發(fā)展部分的時(shí)候，它的增值一定是最大的。

能夠一次性買到這么大片未開(kāi)發(fā)土地，對(duì)我們來(lái)說(shuō)，稀缺性和未來(lái)的成長(zhǎng)性都是巨大的。所以我看到這個(gè)事兒能夠給我、給我們的投資人帶來(lái)豐厚的回報(bào)，同時(shí)也是一個(gè)值得回憶的經(jīng)歷。

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