一

前幾天，我去A司找老朋友喝茶。

十年前，這個朋友蘇總和我都是北京某集團報社下不同報刊的記者，我跑旅游，他跑地產(chǎn)，經(jīng)常在集團內(nèi)部文體活動上聯(lián)誼。

后來我出來做旅界，他跳進(jìn)了一家頭部開發(fā)商做文旅開發(fā)，一路干到這家上市公司的文旅板塊老總。

說實話，當(dāng)年我很羨慕他，但這幾年蘇總的公司肉眼可見不太行。

如果我告訴你們A司名字，肯定都聽過，在那個文旅地產(chǎn)如沐春風(fēng)的年代，少說也風(fēng)風(fēng)火火搞過十幾個項目，還并購過幾家文旅類企業(yè)，在主板上躥下跳。

如今呢？

法人被限高，債主扎堆追債，新股東換了不少，總部搬家面積縮水，員工大裁員，連食堂都沒人做飯了。

老友敘舊，我忍不住調(diào)侃他：“你最近是不是忙瘋了？這公司現(xiàn)在一身債，多少大坑要填啊？”

他喝了口茶，皮笑肉不笑，“忙啥呀，新老板不懂文旅，原來的老板又不管事了，公司現(xiàn)在騰籠換鳥。你真要說事多，最多就是處理債主情緒。”

我問他：“那現(xiàn)在公司這么困難，你原來老板呢？”

他又笑了：“人家早安排好了，法人是別人，老婆孩子全美籍，房產(chǎn)信托轉(zhuǎn)完，賬戶清空，干干凈凈，錢幾輩子花不完。”

我心里瞬間冒出四個字，身退事了。

蘇總接著說，人家現(xiàn)在不出面，不是怕事，是怕人。

他對此解釋道，只要他露頭，債主、金融機構(gòu)、老員工立刻圍上來：

“能不能先還我們倆月工資”；

“你們XX地產(chǎn)還欠我工程款呢”。

所以，他煩得很，干脆不見人了，原話是“公司有資產(chǎn)，賣點還錢唄，還得起就還，還不起拉倒。”

蘇總說得云淡風(fēng)輕，我心里連罵臥槽。

因為這老板我見過幾面，以前開發(fā)布會，西裝革履講“文旅改變城市格局”；喝兩杯之后，又要推“夜經(jīng)濟綜合體”、“田園綜合試驗區(qū)”，說得頭頭是道，仿佛烏鎮(zhèn)和古北水鎮(zhèn)下一秒就能被他復(fù)制二十遍。

可現(xiàn)在你再去翻A司項目清單，八成都半死不活，剩下的靠年卡撐人氣，指望周末沖數(shù)據(jù)，工作日連保潔員都覺得空。

我說：“你們以前不是還有不少買來的資產(chǎn)？不能盤活？”

蘇總聳肩：“有啊，但那不是救命藥。兄弟，你得明白一句話：有些資產(chǎn)看起來值錢，但沒有現(xiàn)金流的資產(chǎn)，就是更慢的負(fù)債。”

他說這句話時，表情比我面前這杯A司茶園產(chǎn)的普洱還苦。

說起來，第一代文旅老板，曾以為拿下地塊就是贏，拿下地塊加上融資就是王。

那時他們有錢、有關(guān)系、有膽子，就差時間和群眾演員。如今一地雞毛，散場了，老板們卻一個個活得比當(dāng)年更滋潤。

蘇總還算清醒：“說到底，他們都走在前面，早就給自己留好了后路。你以為是文旅項目失敗？不，其實這才是他們的成功學(xué)。”

二

茶越喝越苦，話越聊越密。

憶往昔，蘇總給我講了一個當(dāng)年讓他永生難忘的瞬間。

他剛進(jìn)公司第一年，陪老板去華中看地。

坐了四個小時車，走下車一看，一片荒山野嶺，風(fēng)刮得人臉疼，地上全是泥，連只狗都沒有。

他當(dāng)時看了一圈，心里想了三個字：“不可能。”

結(jié)果老板一揮手：“上！這個項目干他個20億。”

那時候，蘇總頓時覺得自己膚淺了，老板一定是看到自己沒看到的東西。

現(xiàn)在回頭看，蘇總苦笑稱，不是老板眼光有多高，而是他能跳得足夠遠(yuǎn)，今天A司和這個已經(jīng)從上市公司報表剝離一干二凈的項目再無關(guān)系，銀行的貸款早就死賬爛賬了。

而這并非個例。是一代文旅開發(fā)商的集體迷幻。

那幾年，從融創(chuàng)、恒大、世茂、華僑城到一大批中小開發(fā)商，誰手上沒有幾個“文旅IP”？

誰家新聞稿里沒寫“沉浸式體驗”、“復(fù)合型業(yè)態(tài)”？

誰的朋友圈不是在海南、云南、山東各個項目之間飛來飛去？

說白了，只要地方政府愿意批住宅用地，銀行愿意放款，哪怕是水田地里都能給你整出開工儀式。

蘇總說，年輕時候真見過在一片泥洼地里拉紅綢剪彩的“某文旅高人策劃的神盤項目”，照片上連背景板都被風(fēng)刮倒了。

我忍不住笑出聲。

他接著說：“你笑啥？這都還不算狠的，狠的是當(dāng)年我們有個文旅項目貸款利率年化12%，你沒聽錯，一百個億，一年利息就是十二億，老板照樣簽字——干！”

為什么？因為他們有信仰。

他們信仰只要做出規(guī)模，銀行會救你，信仰只要講得動人，就有人接盤，信仰只要地夠大，政績夠硬，后面總能補回來。

你以為他們在做項目，其實他們在做夢。

結(jié)果呢？夢醒之后，只剩兩個字：表外。

項目沒盈利，債壓不動，只能剝離出母公司，成立一個新殼子繼續(xù)拖著，“資產(chǎn)還在運營”、“項目尚有希望”，這類用詞你在公告里一定見過。

我忍不住問蘇總：“老板就沒反思過嗎？”

他說有一次公司內(nèi)部聚餐，老板喝了點酒，自己確實說了一句：“成也文旅，敗也文旅，不該和銀行借那么多啊......”

然后第二天，他繼續(xù)推進(jìn)另一個文旅項目的談判。

這不是反思。這是宿醉。

項目潛力不靠運營，也不靠人才，全看有沒有配套住宅回本。

比如，蘇總做的某個文旅小鎮(zhèn)，周邊明明可以多拿點地開發(fā)住宅，結(jié)果老板不知咋想的，全部搞成商鋪和配套，現(xiàn)在那片地一年租金還不夠還一季度貸款利息。

“要是當(dāng)年和政府多申請點住宅用地就有救了？”我問。

“也就多撐兩年。”蘇總說，“但說這些已經(jīng)沒意義了，因為說這些話的我們都被時代判了個緩刑。”

而那一代老板，也不是沒腦子，是太相信自己了。他們覺得，只要有概念、有資金、有執(zhí)行力，就一定能跑出一個“中國的迪士尼”。

現(xiàn)實是，拜他們所賜，中國跑出了幾十、上百個“鬼城文旅小鎮(zhèn)”。

三

茶都快喝干了，我才想起，“你前老板竟然還在北京？”

蘇總笑笑，“在啊，順義郊區(qū)別墅里，早晚溜狗，偶爾打打高爾夫。你要說債？他哪有債？債是公司的，他是自由人。還錢是情分，不還又能咋的？”

蘇總回答得云淡風(fēng)輕，我聽著卻牙根發(fā)癢。

我問：“他下一步打算干嘛？”

蘇總說還能干嘛，“如果能走，早就投奔老婆孩子去了，疏通上面關(guān)系呢吧。”

我只有點頭。

無論生意大小，這一代開發(fā)商，有人在換護照，有人在海南開民宿，有人干脆洗白當(dāng)投資人，還有人退場等下一波風(fēng)口。

他們不是不知道風(fēng)險，而是早就想好怎么安全下車。

可項目還在，地也還在，甚至年卡用戶也還在，但資金沒了，運營團隊跑了，故事講完了。

蘇總沉默了一會，說：“兄弟，現(xiàn)在講文旅的人，和十年前已經(jīng)不是同一撥人啦。”

我想了想：“應(yīng)該說，現(xiàn)在這幫開發(fā)商根本沒人講文旅了。”

蘇總補了句：“主要當(dāng)年講故事太容易了，現(xiàn)在做運營太難了。”

想想這些年的從業(yè)經(jīng)歷，我突然意識到自己見證了文旅地產(chǎn)概念在中國的由盛及衰：當(dāng)年，一場開工儀式，全城領(lǐng)導(dǎo)到場，今天，景區(qū)主入口連保安都在刷抖音。

諷刺的是，這幫老板沒等來流量變現(xiàn)，卻早一步完成了身份轉(zhuǎn)型。

蘇總笑得更苦，“公司死了。人活著。這哪是文旅開發(fā)？這是資本版的太極拳。”

而蘇總，還留在現(xiàn)場收拾殘局。

“我們現(xiàn)在干的是清盤、接盤和輕資產(chǎn)托管，景區(qū)能自己養(yǎng)活員工就謝天謝地了。”

我問他還想干多久。

蘇總反問我：“還能干多久？今天還在干這行的，有幾個是自己想干的？不都是一把年紀(jì)沒地方去了嘛？”

我沒說話，心里卻在默默盤算一句：或許，中國文旅地產(chǎn)時代結(jié)束的標(biāo)志不是老板走了，而是你發(fā)現(xiàn)這個時代，他們根本沒打算陪你走完。

本文受訪者為化名。