隨著上海自貿(mào)區(qū)掛牌一個月，欲在區(qū)內(nèi)開設(shè)業(yè)務(wù)的國內(nèi)外企業(yè)蜂擁而至，自貿(mào)區(qū)土地緊張的問題日益凸顯。11月5日，自貿(mào)區(qū)浦東新區(qū)外高保稅區(qū)GG13-03地塊正式開始接受競買，根據(jù)此前區(qū)內(nèi)土地達(dá)91.67%的高溢價率成交來看，外高橋此塊地塊大概率也會高溢價率成交。這一方面凸顯了上海自貿(mào)區(qū)土地的稀缺性，另一方面也令原來按功能區(qū)塊劃分的土地規(guī)劃面臨困境。分析人士表示，隨著上海自貿(mào)區(qū)區(qū)內(nèi)土地供求矛盾的加劇，占比達(dá)80%的自貿(mào)區(qū)工業(yè)用地如何轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地，已成為當(dāng)務(wù)之急。未來一旦土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換得以實施，無疑將給自貿(mào)區(qū)“地主”帶來極大的增值機(jī)會，擁有相關(guān)土地儲備的外高橋(600648)、海博股份及中華企業(yè)等值得關(guān)注。

上海自貿(mào)區(qū)掛牌一月即“鬧地荒”

盡管掛牌不過月余，但中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)首批土地招拍掛已經(jīng)正式開啟。

11月5日，自貿(mào)區(qū)浦東新區(qū)外高保稅區(qū)GG13-03地塊正式開始接受競買，這幅地塊是上海自貿(mào)區(qū)掛牌后，區(qū)內(nèi)最大的“地主”——上海外高橋集團(tuán)要賣出的第一幅土地。早前10月23日，上海金煜坤實業(yè)發(fā)展有限公司以2.3億元競得中國航空器材集團(tuán)公司轉(zhuǎn)讓的外高橋保稅區(qū)地塊，成為在自貿(mào)區(qū)內(nèi)成交的第一個土地項目;經(jīng)過81輪次的緊張報價，這塊掛牌金額為1.2億元地塊，最終以91.67%的溢價率成交。

據(jù)相關(guān)媒體報道，隨著自貿(mào)區(qū)地塊開始流轉(zhuǎn)，自貿(mào)區(qū)內(nèi)土地供不應(yīng)求，尤其是商辦用地不足的矛盾凸顯。有業(yè)內(nèi)人士表示，自貿(mào)區(qū)或?qū)⒖紤]打破功能區(qū)塊概念，將占自貿(mào)區(qū)總體面積80%的工業(yè)用地“盤活”，部分轉(zhuǎn)為商業(yè)用地。

據(jù)介紹，上海自貿(mào)區(qū)原有土地規(guī)劃按功能區(qū)塊劃分，分為行政辦公用地、商業(yè)金融業(yè)用地、研發(fā)生產(chǎn)用地等11個功能區(qū)塊。但自貿(mào)區(qū)掛牌后，欲在區(qū)內(nèi)開設(shè)業(yè)務(wù)的國內(nèi)外企業(yè)蜂擁而來，未來像產(chǎn)權(quán)交易所、貿(mào)易仲裁中心、稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，以至各方關(guān)注的離岸交易中心、跨境金融資產(chǎn)交易平臺、知識產(chǎn)權(quán)及技術(shù)交易所等名目繁多的機(jī)構(gòu)、公司，都將涌入這一區(qū)域，因而土地供求矛盾極大。

以外高橋為例，基于保稅區(qū)的性質(zhì)，區(qū)內(nèi)土地多以倉儲、物流等工業(yè)用地為主，區(qū)內(nèi)辦公項目不足，目前主要有湯臣國際貿(mào)易大廈、東方國際文化貿(mào)易中心、外高橋大廈、東華金融大廈，以及一些中低端物業(yè)。而這些大廈建設(shè)年代久遠(yuǎn)，與自貿(mào)區(qū)管委會一墻之隔的湯臣大廈，建于1995年，迄今已有18年之久。

盡管如此，今年10月上旬，自貿(mào)區(qū)辦公租金已經(jīng)達(dá)到均價4.9元/平方米/天，較年初上漲207%。分析人士表示，由于區(qū)內(nèi)新增土地有限，現(xiàn)存土地又以工業(yè)用地為主，通過改變土地性質(zhì)“盤活”既有土地解決“地荒”的問題，就顯得迫在眉睫。

據(jù)悉，上海在土地管理制度方面一向執(zhí)行嚴(yán)格，按照現(xiàn)行規(guī)定，土地如果要“轉(zhuǎn)性”，必須先收儲，然后再通過統(tǒng)一平臺以招拍掛的方式公開出售，以保證公平。不過，由于看好后市，大多數(shù)企業(yè)不會輕易放出土地。

工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地或帶來增值機(jī)會

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在自貿(mào)區(qū)內(nèi)拿地或擁有土地使用權(quán)的企業(yè)或個人，可以申請將手中工業(yè)用地轉(zhuǎn)變性質(zhì)成為商辦用地。不過，需要通過相關(guān)部門的審批，并且補繳土地出讓金。

有業(yè)內(nèi)人士表示，最近不斷有租賃園區(qū)物業(yè)的生產(chǎn)型企業(yè)找上門來尋求做外遷業(yè)務(wù)，這些企業(yè)收到業(yè)主通知說目前正在承租的片區(qū)的土地要重新做規(guī)劃，到期就不再續(xù)簽了。市場猜測這可能與此前業(yè)內(nèi)傳出“上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)大部分土地性質(zhì)為工業(yè)用地，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變不可避免”有關(guān)。

德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示，自貿(mào)區(qū)設(shè)立后，如此大比重的工業(yè)用地與自貿(mào)區(qū)的規(guī)劃存在較大沖突。如果自貿(mào)區(qū)管委會提出將部分工業(yè)用地流轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，且這種流轉(zhuǎn)得以實施，則將引發(fā)自貿(mào)區(qū)土地的轉(zhuǎn)讓熱潮，區(qū)內(nèi)原有的工業(yè)設(shè)施可能會遷徙至其他區(qū)域。

作為上海自貿(mào)區(qū)開發(fā)主體之一的外高橋，其8月30日公布的定增預(yù)案顯示，27億元的募集資金將用于自由貿(mào)易試驗區(qū)一期30個物流倉儲、廠房研發(fā)、貿(mào)易服務(wù)項目的開發(fā)，用以建設(shè)跨國公司地區(qū)總部平臺、亞太分撥中心平臺、高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)平臺和功能性貿(mào)易平臺。其中包括跨國公司地區(qū)總部平臺中的四個項目，除卡爾蔡司項目外，均為倉庫用地。有分析人士表示，這或許意味著相關(guān)的三宗子項目所用土地需要轉(zhuǎn)變性質(zhì)。

而早在10月10日上午，上海自貿(mào)區(qū)迎來市國土局的調(diào)研。該局明確表示，作為全市性課題的土地二次開發(fā)將在自貿(mào)區(qū)內(nèi)先行試點，并為此賦予自貿(mào)區(qū)管委會更多的管理與操作權(quán)。就在調(diào)研結(jié)束后的當(dāng)天下午，上海市國土局便召開專題研討會，提出上海年內(nèi)要在土地管理制度改革上取得一定成效。

需要指出的是，自貿(mào)熱早已直接帶動了區(qū)內(nèi)辦公樓租金和土地價格的飆漲。位于自貿(mào)區(qū)管委會對面的外高橋大廈，所有辦公室甚至車庫都早已被借完，租金則較自貿(mào)區(qū)掛牌前翻了四倍。

自貿(mào)區(qū)土地儲備概念引關(guān)注

隨著上海自貿(mào)區(qū)區(qū)內(nèi)土地供求矛盾的加劇，占比達(dá)80%的自貿(mào)區(qū)工業(yè)用地如何轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地，已成為當(dāng)務(wù)之急。未來一旦土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)換得以實施，則無疑將給自貿(mào)區(qū)“地主”帶來極大的增值機(jī)會，預(yù)計擁有相關(guān)土地儲備的外高橋(600648)、海博股份(600708)及中華企業(yè)(600675)有望獲得資金的青睞。

外高橋(600648)：公司子公司外聯(lián)發(fā)展重點發(fā)展第三方物流、集裝箱綜合處理物流、冷藏物流和危險品物流，擁有國家海關(guān)總署唯一指定的港區(qū)至保稅區(qū)的集裝箱直通式堆場，堆場面積達(dá)8萬平方米。同時，公司還擁有上海最大的保稅冷庫、冷藏物流業(yè)務(wù)特色突出;參股公司物流中心負(fù)責(zé)開發(fā)的外高橋保稅物流園區(qū)已基本建成。該物流中心擁有約14萬平方米的現(xiàn)代化倉庫。此外，其子公司新發(fā)展重點第三方物流和危險品物流，在保稅區(qū)內(nèi)已經(jīng)擁有5.2萬平方米的專業(yè)倉庫、1.5萬平方米的露天堆常

海博股份(600708)：公司控股100%的子公司上海海博斯班賽國際物流公司以1.03億元，在臨港保稅港區(qū)內(nèi)購置了164畝土地，用于建造中國首個汽車零配件物流基地。海博斯班賽計劃將投資2.35億元建造9萬平方米的倉儲基地，依托斯班賽的汽車物流經(jīng)驗和洋山保稅港區(qū)的優(yōu)勢，打造中國汽車物流行業(yè)的旗艦，為國內(nèi)外汽車生產(chǎn)廠商和汽車零配件供應(yīng)商提供系統(tǒng)化、全程化服務(wù)。

中華企業(yè)(600675)：公司在崇明島陳家鎮(zhèn)-東灘地區(qū)擁有約4000畝土地，該地擬建成海島花園式的生態(tài)城鎮(zhèn)。但公司擁有的上述地塊能否從農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)用地存在不確定性。據(jù)2012年年報披露，公司將加強(qiáng)崇明東灘地塊管理，并啟動研究現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式。