上海自貿區土地儲備概念股

隨著上海自貿區掛牌一個月，欲在區內開設業務的國內外企業蜂擁而至，自貿區土地緊張的問題日益凸顯。11月5日，自貿區浦東新區外高保稅區GG13-03地塊正式開始接受競買，根據此前區內土地達91.67%的高溢價率成交來看，外高橋此塊地塊大概率也會高溢價率成交。這一方面凸顯了上海自貿區土地的稀缺性，另一方面也令原來按功能區塊劃分的土地規劃面臨困境。分析人士表示，隨著上海自貿區區內土地供求矛盾的加劇，占比達80%的自貿區工業用地如何轉換為商業用地，已成為當務之急。未來一旦土地性質轉換得以實施，無疑將給自貿區“地主”帶來極大的增值機會，擁有相關土地儲備的外高橋(600648)、海博股份及中華企業等值得關注。

上海自貿區掛牌一月即“鬧地荒”

盡管掛牌不過月余，但中國(上海)自由貿易試驗區首批土地招拍掛已經正式開啟。

11月5日，自貿區浦東新區外高保稅區GG13-03地塊正式開始接受競買，這幅地塊是上海自貿區掛牌后，區內最大的“地主”——上海外高橋集團要賣出的第一幅土地。早前10月23日，上海金煜坤實業發展有限公司以2.3億元競得中國航空器材集團公司轉讓的外高橋保稅區地塊，成為在自貿區內成交的第一個土地項目;經過81輪次的緊張報價，這塊掛牌金額為1.2億元地塊，最終以91.67%的溢價率成交。

據相關媒體報道，隨著自貿區地塊開始流轉，自貿區內土地供不應求，尤其是商辦用地不足的矛盾凸顯。有業內人士表示，自貿區或將考慮打破功能區塊概念，將占自貿區總體面積80%的工業用地“盤活”，部分轉為商業用地。

據介紹，上海自貿區原有土地規劃按功能區塊劃分，分為行政辦公用地、商業金融業用地、研發生產用地等11個功能區塊。但自貿區掛牌后，欲在區內開設業務的國內外企業蜂擁而來，未來像產權交易所、貿易仲裁中心、稅務管理機構，以至各方關注的離岸交易中心、跨境金融資產交易平臺、知識產權及技術交易所等名目繁多的機構、公司，都將涌入這一區域，因而土地供求矛盾極大。

以外高橋為例，基于保稅區的性質，區內土地多以倉儲、物流等工業用地為主，區內辦公項目不足，目前主要有湯臣國際貿易大廈、東方國際文化貿易中心、外高橋大廈、東華金融大廈，以及一些中低端物業。而這些大廈建設年代久遠，與自貿區管委會一墻之隔的湯臣大廈，建于1995年，迄今已有18年之久。

盡管如此，今年10月上旬，自貿區辦公租金已經達到均價4.9元/平方米/天，較年初上漲207%。分析人士表示，由于區內新增土地有限，現存土地又以工業用地為主，通過改變土地性質“盤活”既有土地解決“地荒”的問題，就顯得迫在眉睫。

據悉，上海在土地管理制度方面一向執行嚴格，按照現行規定，土地如果要“轉性”，必須先收儲，然后再通過統一平臺以招拍掛的方式公開出售，以保證公平。不過，由于看好后市，大多數企業不會輕易放出土地。

工業用地轉商業用地或帶來增值機會

根據相關規定，在自貿區內拿地或擁有土地使用權的企業或個人，可以申請將手中工業用地轉變性質成為商辦用地。不過，需要通過相關部門的審批，并且補繳土地出讓金。

有業內人士表示，最近不斷有租賃園區物業的生產型企業找上門來尋求做外遷業務，這些企業收到業主通知說目前正在承租的片區的土地要重新做規劃，到期就不再續簽了。市場猜測這可能與此前業內傳出“上海自貿區內大部分土地性質為工業用地，土地性質轉變不可避免”有關。

德佑地產研究總監陸騎麟表示，自貿區設立后，如此大比重的工業用地與自貿區的規劃存在較大沖突。如果自貿區管委會提出將部分工業用地流轉為商業用地，且這種流轉得以實施，則將引發自貿區土地的轉讓熱潮，區內原有的工業設施可能會遷徙至其他區域。

作為上海自貿區開發主體之一的外高橋，其8月30日公布的定增預案顯示，27億元的募集資金將用于自由貿易試驗區一期30個物流倉儲、廠房研發、貿易服務項目的開發，用以建設跨國公司地區總部平臺、亞太分撥中心平臺、高端現代服務業平臺和功能性貿易平臺。其中包括跨國公司地區總部平臺中的四個項目，除卡爾蔡司項目外，均為倉庫用地。有分析人士表示，這或許意味著相關的三宗子項目所用土地需要轉變性質。

而早在10月10日上午，上海自貿區迎來市國土局的調研。該局明確表示，作為全市性課題的土地二次開發將在自貿區內先行試點，并為此賦予自貿區管委會更多的管理與操作權。就在調研結束后的當天下午，上海市國土局便召開專題研討會，提出上海年內要在土地管理制度改革上取得一定成效。

需要指出的是，自貿熱早已直接帶動了區內辦公樓租金和土地價格的飆漲。位于自貿區管委會對面的外高橋大廈，所有辦公室甚至車庫都早已被借完，租金則較自貿區掛牌前翻了四倍。

自貿區土地儲備概念引關注

隨著上海自貿區區內土地供求矛盾的加劇，占比達80%的自貿區工業用地如何轉換為商業用地，已成為當務之急。未來一旦土地性質的轉換得以實施，則無疑將給自貿區“地主”帶來極大的增值機會，預計擁有相關土地儲備的外高橋(600648)、海博股份(600708)及中華企業(600675)有望獲得資金的青睞。

外高橋(600648)：公司子公司外聯發展重點發展第三方物流、集裝箱綜合處理物流、冷藏物流和危險品物流，擁有國家海關總署唯一指定的港區至保稅區的集裝箱直通式堆場，堆場面積達8萬平方米。同時，公司還擁有上海最大的保稅冷庫、冷藏物流業務特色突出;參股公司物流中心負責開發的外高橋保稅物流園區已基本建成。該物流中心擁有約14萬平方米的現代化倉庫。此外，其子公司新發展重點第三方物流和危險品物流，在保稅區內已經擁有5.2萬平方米的專業倉庫、1.5萬平方米的露天堆常

海博股份(600708)：公司控股100%的子公司上海海博斯班賽國際物流公司以1.03億元，在臨港保稅港區內購置了164畝土地，用于建造中國首個汽車零配件物流基地。海博斯班賽計劃將投資2.35億元建造9萬平方米的倉儲基地，依托斯班賽的汽車物流經驗和洋山保稅港區的優勢，打造中國汽車物流行業的旗艦，為國內外汽車生產廠商和汽車零配件供應商提供系統化、全程化服務。

中華企業(600675)：公司在崇明島陳家鎮-東灘地區擁有約4000畝土地，該地擬建成海島花園式的生態城鎮。但公司擁有的上述地塊能否從農用地轉變為開發用地存在不確定性。據2012年年報披露，公司將加強崇明東灘地塊管理，并啟動研究現代農業產業園開發模式。